按照澳大利亚法律规定，在房产交易中如果买卖双方没有其他特别约定，房产在交易完成前遭受损失或破坏，卖方对此没有责任的话，那么在交易完成的时候，购买者还是应依照买卖合同中约定的房产全部价值付清房款。换而言之，房产遭受破坏或损失的风险在合同订立时已经从卖方转移至购买者，购买者应对此损失或破坏承担责任。法律的本意是维护房产交易合同的稳定性，明确房产交易中风险转移的时间，并希望购买者在买卖合同订立时，购买相关财产保险来保护自己的财产。许多房产交易的律师也会建议他们的客户在合同订立时购买相关财产保险。

　　但这容易导致两个问题。一是如果购买者没有足够的法律知识或没有相关律师的建议，他将不会在合同订立时通过购买相关保险来保护交易中的房产，因为此时交易还没有完成，房产并没有正式归属于购买者；二是重复保险。在交易完成之前，多数卖方会保留自己原有的那份保险合同（这也是必要的，因为此时交易是有可能终止的），如果购买者同时也购买保险的话，就造成了对同一保险标的有两份同样的保险合同，保险期间都是从销售合同订立开始至交易完成，无形中增加了交易成本。另外，由于房产保险合同复杂的投保、核保过程，购买者也很难购买到一份从房产交易合同订立时就开始生效的保险合同。

　　所以，无论是购买者还是卖方都希望能通过某种方式延续卖方的保险合同来保护交易中的房产，例如卖方可以将保险合同转让给购买者，然后由购买者向保险公司提出索赔，或卖方依照保险合同提出索赔，获得赔偿金后再将赔偿金转给购买者等。实践中，买卖双方的这些想法很难实现。一方面，即使卖方愿意将保险合同转让给购买者，但这种转让得不到保险公司的同意是无效的（显然当保险事故发生后，保险公司不愿卖方将保险合同转让给购买者）。另一方面，风险发生时，卖方也无权依照保险合同向保险公司提出索赔，因为保险合同是损失补偿合同，无损失无赔偿。在房产交易中，由于风险自合同订立时已经转移至购买者，即使房产遭受损失，购买者仍需要在交易完成时支付全部房款。换而言之，如果保险公司向卖方支付赔款，购买者也按照销售合同支付了全部房款，那么卖方就将获得双重利益。另外，也有学者认为如果保险公司向卖方支付赔款后，保险公司就取得了该房产的相关权益，这时，保险公司会要求购买者立即兑现合同完成交易，将全部房款支付给保险公司，这样会导致购买者被强迫完成交易。

　　如Ziel Nominees诉VACC 保险公司案中，房产的购买者基于卖方的保险合同，而未购买保险。在交易完成前的装修期间，该房产被烧毁。卖方将其所有的保险单转让给购买者，授权购买者向保险公司提出索赔。当购买者向保险公司提出索赔申请时，保险公司拒绝了购买者的索赔申请。高等法院认为：在交易结束时，卖方将获得该房产的全部价款，卖方在此次火灾中并没有损失，法院支持了保险公司的观点（参见《澳大利亚法律改革委员会第20号报告（保险合同）》）。

　　澳大利亚法律改革委员会认为应该通过某种方式来解决房产交易中有关保险合同的问题。他们建议：在房产交易期间（从合同订立至交易完成），如果发生损失，购买者可以获得卖方保险合同项下的保险赔偿金。当然，他们也承认这种做法会导致保险人可能面对一个其此前无法预估的风险，保险人担心购买者不会对该房产进行合理的照看或者对其进行故意破坏以骗取保险赔偿金。但该委员会认为如果将该期间限制在风险转移之日至交易完成或者购买者开始实际居住该房产这个时间段内，是可以化解保险人的这种担心的。因为，这样的话购买者将无法通过故意行为或疏于照看房产获得额外的利益。

　　因此，《澳大利亚保险合同法1984》第50条规定，购买者已经或即将有权占有（使用）某个建筑物时，从该建筑物风险转移之日起，购买者（受让人）可以被视为卖方（转让人）在此前为该建筑物购买的财产保险合同项下的被保险人，享有该财产保险合同提供的保险保障，该保险保障从风险转移之日起至下列时间中最早的一个结束：购买或转让结束之日（即交易完成之日），购买者实际占有该建筑，购买者为该建筑购买的新保险开始生效之日，以及购买（转让）终止之日。

　　与该法条比较类似的是我国现行《保险法》第49条，该条规定：保险标的转让的，保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。被保险人或者受让人应当及时通知保险人。因保险标的转让导致危险程度显著增加的，保险人在收到被保险人或受让人通知后30日内，可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。保险人解除合同的，应当将已收取的保险费扣取部分后退还投保人。如被保险人或受让人未履行通知义务，因转让导致保险标的危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任。

　　我们可以看出，我国立法是从维系保险合同的稳定性，牢固社会财产关系的角度出发，突出了保险标的的受让人自动承继被保险人的权利和义务，强调了买卖双方的通知义务，通过规定转让后危险程度增加及买卖双方未履行通知义务的法律后果来实现对保险人的救济。相对而言，澳洲立法立足于分析原有法律体系下，房产交易双方通过保险合同来转移交易中房产损失风险所面临的困难，一方面，强制规定购买者可以从卖方保险合同中获得保险赔偿金，通过延伸卖方保险合同来帮助交易双方防范交易中房产的风险，降低交易成本，有效地促进了房产交易；另一方面，通过规定卖方保险合同延续的终止之日来帮助保险人规避“道德风险”。澳大利亚的这种从解决交易双方面临的风险和困难出发，充分利用保险合同的保障功能，帮助交易双方降低交易成本、规避风险、弥补损失，同时兼顾保险人利益的公平做法，笔者认为应该是保险业立法的趋势。