浅谈抵押房地产保险问题

    摘　要：房地产抵押是一种重要的融资和信用方式 ，通过抵押房地产保险转移风险和寻求经济补偿 ，应当引起抵押当事人的足够重视。该保险有其本身的特点 ，其保险标的是抵押房地产、适用的法律是《保险法》、保险险种是商品房抵押贷款保险、住房抵押贷款综合保险、保险合同条款有别与一般保险合同。抵押房地产保险这一新兴保险险种 ，不论是在险种设立 ，还是在合同条款的确定以及合同的履行上 ，都有待于在实践中作进一步的摸索和不断完善。在抵押房地产保险方面法律、法规尚未建立、健全的情况下 ，抵押当事人应当审慎对待抵押房地产的保险问题。

　　关键词：房地产抵押；抵押房地产保险；抵押房地产保险合同

　　随着房地产业和金融业的改革和发展 ，房地产抵押作为一种重要的融资和信用方式越来越被广泛采用。由于房地产是大宗商品 ，以其作为担保的债权少则几万元 ，多则几亿元。对抵押的房地产而言 ，自然灾害风险、意外事故风险、道德风险是普遍存在的 ，通过保险的形式转移风险和寻求经济补偿 ，应当引起抵押当事人的足够重视。

　　一、抵押房地产保险的含义及特点

　　所谓抵押房地产保险是指房地产抵押贷款的贷款人 （即抵押权人 ）为了保障房地产抵押贷款的安全 ，而要求借款人 （即抵押人 ）将作为抵押的房地产向保险人投保的房地产保险。

　　抵押房地产保险有如下特点 ：

　　（一）抵押房地产保险的标的是抵押房地产。即借款人通过贷款人的贷款购买、建造、大修竣工后的房地产 ，不是使用贷款人的贷款而购建的房地产或者借款人借购房后因装修、改造、或者其他原因购置的附属于房地产的有关财产和其他室内财产都不属于抵押房地产保险的保险范围。

　　（二）抵押房地产保险最终目的是保障贷款人的贷款安全。抵押房地产保险是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式。保险公司即要对抵押房地产的财产损失承担赔偿责任 ，还要就抵押期限届满投保人因发生保险事故无法偿还的本息负责向贷款人偿还。

　　（三）抵押房地产保险属于商业保险。所谓商业保险是指投保人和保险人在自愿、公平的基础上 ，经协商一致而成立的保险。它与国家通过立法强制征集专门资金 ，用于被保险人在年老、疾病、残废、伤亡、生育、失业情况下给予物质帮助的社会保险是不同的。二者的区别主要是 ：商业保险是通过自愿订立保险合同产生的 ，而社会是通过国家立法产生 ，强制实施 ，依法承保 ，无需签订保险合同。由于我国《房地产抵押管理办法》规定抵押当事人可以约定对抵押的房地产投保。所以抵押房地产是否保险 ，取决于抵押当事人的约定 ，抵押当事人和保险人应当在自愿的原则下依法签订保险合同 ，抵押房地产保险属于商业保险。

　　二、抵押房地产保险的法律适用及险种保险法是以保险关系为调整对象的法律规范的总称。我国现行法律中涉及保险方面的法律、法规比较多 ，比如《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国海商法》、《房地产抵押管理法》等等。从保险法体系而言 ，相关法律、法规所涉及的保险内容不仅包括商业保险法 ，还包括社会保险法。由于抵押房地产保险是一种商业保险 ，而我国《保险法》第二条又有“本法所称保险 ，是指投保人根据合同约定 ，向保险人支付保险费 ，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿责任 ，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业行为”之规定 ，因此抵押房地产保险完全适用我国《保险法》 ，而不适用社会保障等其他性质的保险法。

　　根据我国《保险法》的有关规定 ，以保险标的不同 ，保险可分为 ：

　　（一）财产保险

　　即对于合同中约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失由保险人承担赔偿保险金的保险。在财产保险中又包括财产损失险、责任保险、信用保险等保险险种 ；

　　（二）人身保险

　　即当被保险人死亡、伤残、疾病、或者达到合同约定的年龄、期限时由保险人给付保险金的保险。在人身保险中有包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险险种。我国现行的抵押房地产保险总的说来属于财产保险 ，但这种保险既不是单纯的财产损失保险 ，也不是单纯的信用保险 ，而是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式 ，险种称“商品房抵押贷款保款”、“住房抵押贷款综合保险”、“房地产抵押贷款保险”等。目前中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司已经开展了此项综合保险业务。

　　三、抵押房地产保险合同条款

　　我国《保险法》第 1 8条规定 ，保险合同一般包括下列事项 ：（一 ）保险人名称和住所 ； （二 ）投保人、被保险人名称和住所以及人身保险的受益人的名称和住所 ； （三 ）保险标的 ； （四 ）保险责任和责任免除 ； （五 ）保险期间和保险责任开始时间 ； （六 ）保险价值 ； （七 ）保险金额 ； （八 ）保险费以及支付办法 ； （九 ）保险金赔偿或者给付办法 ； （十 ）违约责任和争议处理 ； （十一 ）订立合同的年月日。由于抵押房地产保险合同是将抵押物财产损失保险与贷款信用保险合二为一的综合保险合同 ，其合同条款除了具备上述条款外 ，根据抵押当事人的约定和《房地产抵押管理办法》第2 3条“抵押当事人约定对抵押房地产保险的 ，由抵押人为抵押房地产投保 ，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的 ，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间抵押权人为保险赔偿的第一受益人”之规定 ，抵押房地产保险合同还应具备下列条款 ：

　　第一 ，抵押房地产保险的投保人是抵押人 ，保险费用抵押人负担。如果抵押当事人约定抵押房地产保险 ，抵押人为投保人 ，并承担保险费。在目前的房地产抵押贷款中 ，贷款人在贷款合同中都要求将抵押房地产保险 ，而且为了保障抵押贷款的安全 ，具体保险业务都不是抵押人亲自办理 ，而是全权由抵押权人代办。

　　第二 ，在抵押期间 ，抵押权人都是第一受益人。这里需要明确 ，并不是有关该房地产的所有保险赔款 ，抵押权人都是第一受益人 ，贷款人只是抵押房地产保险赔款的第一受益人。如果抵押人将已经抵押的房地产以自己为投保人和受益人投保财产损失险 ，该保险赔款 ，贷款人无权优先受益。反之 ，如果抵押当呈事未约定抵押房地产保险 ，对借款人自己投保的财产损失险的保险赔款 ，贷款人不能作为第一受益人。

　　第三 ，抵押房地产保险的保险期间不得短于贷款期间。抵押房地产保险期间应由抵押当事人约定 ，但约定的期间应当长于或者等于贷款期间 ，不得短于贷款期间 ，以保贷款的安全。

　　第四 ，抵押房地产保险的投保金额不得低于借款的全部本息额。这里的全部本息额仅指本金和利息 ，不包括违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。一般来说 ，抵押房地产保险的投保金额上限不能超过抵押房地产的房价 ，下限不得低于借款的全部本息额。违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用不在全部本息之列。

　　第五 ，抵押房地产保险单应由抵押权人保管 ，以防止抵押人在抵押期间有中断、撤销或者擅自解除保险合同等行为发生 ，损害抵押权人的利益。

　　四、抵押房地产保险与该房地产财产保险抵押房地产保险与该房地产财产保险是两种不同标的的保险险种。抵押房地产保险属于财产损失险和贷款信用保险合二为一的综合保险形式。其中的抵押物财产损失保险是针对所购房屋安全的财产险 ，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风暴雨等情况并发生事故时 ，所造成损失由保险公司负责赔偿。而其中的贷款信用保险是针对购房人因人身意外或失业等无法偿还贷款的风险 ，一旦投保人在保险内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款 ，或投保人因个人无法抗拒的原因而失业达一定时间以上 ，以致无法偿还购房贷款 ，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。房地产财产保险是一种单纯的财产损失保险 ，如果发生保险事故 ，由保险公司赔偿投保人的房地产财产损失。需要明确的一点是抵押房地产保险可与该房地产其他保险同时并存于同一房地产。抵押房地产保险与该房地产财产保险之所以可同时并存于同一房地产 ，是因为贷款人和借款人对抵押的房地产存在不同的保险利益。就贷款人而言 ，为保险贷款人贷款的安全可以与借款人约定对抵押房地产保险 ；就借款人而言 ，为了转移风险和寻求发生风险后所受损失的经济补偿 ，还可以就该房地产另行投保房地产财产保险。尽管这两种保险的投保人都是借款人 ，保险费都是由借款人承担 ，但贷款人是抵押房地产保险的第一受益人 ，借款人是该房地产财产保险的受偿者。

　　抵押房地产保险是一新兴保险险种 ，该保险不论是在险种设立 ，还是在合同条款的确定以及合同的履行上 ，都有待于在实践中作进一步的摸索和不断完善。在抵押房地产保险方面法律、法规尚未建立、健全的情况下 ，抵押当事人应当审慎对待抵押房地产的保险问题。

　　参考文献 ：
　　[1]　陈文著 购房租房 [M] 北京：法律出版社，1998，（5）。
　　[2]　王清芳 公民保险法律知识手册 [M] 北京 ：法律出版社 ，1996，（1）。