美国房贷险运行机制对我国的启示

高广阔 王彬

                                     （复旦大学，上海 200433）
　　
　　［摘要］连年来我国个人信贷市场发展迅速，特别是占个人信贷85%左右的个人住房抵押贷款迅速发展，但与消费信贷业务的迅猛发展势头相比，房贷险则依旧处于起步摸索阶段。本文在吸收美国等国家在房贷险运行机制方面的经验，提出发展我国房贷险业务的对策建议，即：建立完善的政策体系；完善房贷险的外部环境；建立完善的风险储备基金；深化风险保障机制，奠定产品创新基础；建立房贷险产品创新机制。
　　［关键词］房贷险；保险利益；运行机制；保险监管
　　［中图分类号］ F840.32 ［文献标识码］ A ［文章编号］1004-3306（2006）06-0086-03
　　Abstract： The consumer credit market of China expanded rapidly in the past few years, especially the rapid development of individual housing mortgages which accounted for around 85% of the total consumer credit. However, in comparison with the burgeoning growth of consumer credit business, mortgage insurance is still at its initial development stage. This article absorbs experiences of America and other countries on mortgage insurance, and puts forth a suggestion on the establishment of a mortgage insurance business in China, namely, establishing a complete policy system, improving the external environment of mortgage insurance, establishing an adequate risk reserve fund, improving the risk protection mechanism and laying a foundation for product innovation and finally setting up an innovative mechanism for mortgage insurance products.
　　Key words：mortgage insurance; insurance interest; operational mechanism; insurance regulation
　　
　　一、美国房贷险运行机制的启示
　　房贷险兴起于美国，后被其它国家所效仿，其功能在于分散风险，使债权信用增级，有利于房地产二级市场的形成发展并可促进交易的实现。2004年美国的住房抵押贷款中各类抵押债务占GNP的64%左右，美国住房抵押贷款的发展，促进了美国住房抵押贷款市场的发达。近年来我国个人信贷市场发展迅速，特别是占个人信贷85％左右的个人住房抵押贷款迅速发展，截至2005年底，全国个人住房信贷余额已经达到2.77万亿元，同比增长16.1%。在消费信贷市场发展房贷险，有利于化解信用风险。但与消费信贷业务的迅猛发展势头相比，房贷险则依旧处在起步摸索阶段，未发挥出应有的作用。目前房贷险缺乏保障机制及产品创新机制，吸取美国等国家在房贷险运行机制方面的经验，找出并剖析影响房贷险正常运行的诸多因素，对开拓房贷险业务，提供解决方案与政策建议具有借鉴意义。
　　（一）良好的监管是保障机制的前提
　　在美国，为了促进社会福利的增加，并保护弱势群体，越是涉及社会公众利益和弱势群体利益的保险产品，被监管的程度就越严厉，房贷险就被列为保险监管严厉程度的第三位（前两位分为个人车险、个人寿险）。事实上，为了充分保障个人这一保险市场弱势群体的利益，监管机构特别关注：个人保单尤其是长期个人保单的信息披露、消费者退保的权利和退保金的规定、高危群体对保险产品尤其是法定保险产品的可购买性、保险购买的可支付性、费率的非歧视性等问题，这些问题在美国的保险监管中都有明确的规定。
　　我国的保险监管逐步法制化，但是应该看到我国房贷险监管仍然滞后于社会经济的发展，表现为：一是保险监管立法相对滞后，缺乏针对各个险种的法律法规，这就导致了对违纪经营的保险公司缺乏相应的制裁，对责任人员也缺乏严格的处罚制度。二是我国《保险法》中规定的如偿付能力监管、再保险监管、保险投资监管、保险公司高级管理人员任职资格的审查和保险违规的处罚等，条款过于笼统，缺乏相应的实施细则，可操作性不强。此外，我国尚缺乏全国性、专门性的针对外资保险机构监管的法规。
　　(二)政府参与信用担保机制
　　早在20世纪80年代，美国的房主和租房者投保房贷险的比例就分别高达 93％和 23％以上，与我国直到2005年在保障投资型产品的拉动下家财险的投保率也只有16％形成了鲜明的对比。在个人消费超前且负债消费盛行的美国，楼宇按揭保证保险在非寿险市场上并不具有影响力，并且这也没有影响他们的个人房屋消费市场，这是为什么呢？主要是由政府支持的保险机构为福利房、微利房、周转房之类的低端房屋按揭市场提供服务，即房贷险市场由政府保险机构和私人保险机构（PMI）构成，前者主要包括联邦住宅管理局（FHA）和规模很小的老兵管理局（VA）。FHA采用全额保险、限制贷款额度、高贷款比例、较长保险年限、高费率等措施在自己的目标市场即低价房信贷市场占主导地位，主要为中低收入家庭、第一次购房者、保险公司不能或是不愿服务的边远地区居民等中高风险客户提供高比例的贷款。而PMI则主要采取共同保险、不限贷款额度、低贷款比例、短保险期限、低费率等措施在高价房保险市场中占主导地位，以商业化的方式向中低风险客户提供保障。至于中价房信贷保险市场，则由FHA和PMI两者相互竞争，从而形成一个完整的、充满活力的房屋信贷保证保险市场。
　　与之相反，我国对于房屋按揭保险业务，忽略了政府在房地产信贷保险中的作用和责任，仅靠保险公司一家作为风险承受主体这种错位的风险保障机制，本身就隐藏了潜在的迟早必然发生的巨额风险。
　　（三）保险险种组合销售
　　    在美国，为了充分保障贷款银行的权益，当贷款购房者的存款金额低于房产总价值的20％时，他必须购买房屋抵押保险。房屋抵押保单还特别规定，不管保险人是否违反保险合同，都不影响受押人（即贷款银行）所拥有的相应保险财产的赔付、独立的合同终止、提前书面通知，以及以自己的名义进行合同诉讼的权利。为了保障贷款房主的权益，与房贷险相配套的其他保险也很有特点：（1）抵押寿险或信用寿险。这两种保险并不是贷款房主获得抵押贷款的先决条件，而是由贷款房主自行决定是否购买并自主确定受益人。这两种保险一般采取分期缴纳保费的方式，这样既能有效解决当长期保险业务（如房贷险）发生退保时对保险公司构成的手续费难以消化的压力，也有利于减轻投保人一次缴纳保费的负担。（2）失业抵押保险。该保险为非自愿失业的屋主在失业3个月后提供长达1年的抵押贷款还款金额，以解决贷款屋主的燃眉之急，使屋主不至于失去房产，该类保单通常由抵押贷款公司或信用保险公司提供，而不是由商业保险公司提供。（3）所有权保险。该保险最早于1876年在美国推出，保险公司承保在保单签发时房产存在的权益缺陷（而非保单签发后形成的缺陷）所带来的经济损失，防范在办理美国复杂的土地转让法律手续中，无效或不完全的房产所有权交易造成房主的损失，该保单的保险期限为无限期，直到财产被再次出售为止。相应地，保费也一次性交清，不存在退保时的保费退还问题。
　　（四）反向抵押贷款保险年金
　　   该保险是指将老年人的私人住房产权抵押给保险公司，按房屋的评估价值减去今后的预期折旧、损坏和保险公司预支的利息损失，并按投保人的平均寿命为基础，将其房屋价值化整为零，分摊到投保人的预期寿命年限中去，按年或按月将现金支付给投保人，使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，投保人死亡后，保险公司才将他所抵押的房屋收回销售或拍卖。这种模式的操作过程像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，把抵押贷款业务反过来做，故被称为反向抵押贷款，类似于年金保险。
　　（五）巨灾风险保障证券
　　自20世纪50年代以来，美国的房贷险市场的经营状况一直不佳。80年代该险种的综合成本率在100％左右，90年代后这一比率上升到 110％～120％，其中的主要原因之一就是洪水和地震等巨灾风险使得保险公司的赔款大幅上升，如1992年发生的安德鲁飓风导致该险种的综合成本率一度高达151．9％。为了有效地管理这些巨灾风险，美国政府保险机构参与了洪水保险和加利福尼亚州的地震保险计划。除政府支持外，保险公司还采用了包含ART在内的利用资本市场来分散保险市场巨灾风险的保障技术，如芝加哥交易所于1992年推出了自然灾害巨灾风险的期货和期权交易，保险公司可从期货或期权的收益中补偿保障的风险发生时的损失；Nationwide保险公司在1995年发行了4亿美元的意外准备金期票；State Farm和 National wide保险公司分别在1995年和 1996年发行了30亿美元和6亿美元的备用信用限额。
　　二、我国房贷险业务发展的政策建议
　　目前我国房贷险业务仍处于初级阶段，房贷险发展的主要障碍是未建立良好的保障机制，缺乏适应需求的创新产品，必须建立起实时有效的房贷险运行机制。
　　（一）建立完善的政策保障体系
　　首先，由于保证贷款的期限较长，相关信贷政策以及保险政策的制定应具有相对的稳定性；从法律上界定住房消费信贷保证保险涉及到的各个环节的权利和义务，明确抵押物的归属和处分的权力。其次，利用国家信用完善住房抵押贷款保险机制，即政策性保险与商业保险相互补充、共同发展。完善的政策保障体系应由为中高收入者提供保险的商业性保险公司和为中低收入者提供保险服务的政策性保险机构两块构成。
　　（二）完善房贷险的外部环境
　　    首先，要有一个完善的法律环境。我国目前与住房抵押贷款保险业务相关的法律法规基础薄弱，因此建立健全相关法律法规是切实保障银行（保险公司）和购房者两者利益的关键。其次，需要银行、保险公司积极参与个人信用制度的建设，有效降低信用风险，减少交易成本。再之，要积极培育与发展住房一级市场，使抵押物的处置能顺利进行，减少保险公司的运作成本，保全银行的债权人利益。
　　（三） 建立完善的风险储备基金
　　各保险公司要建立风险储备基金，以应付随时可能发生的各项风险。在风险储备存期内除非赔付率过高，一般不能动用风险储备金。此外，对于保险金额较大的，可利用再保险制度分散风险。保险公司应加强自律管理，在为购房者提供保险前，必须认真审查借款人的借款资格和偿债能力，以降低保险风险，确保贷款银行按时收回贷款和保险公司的稳健运行。
　　（四）深化风险保障机制，奠定产品创新基础
　　我国保险产品在风险保障的深度上比较有限，要从服务国民经济全局的高度，加大风险保障的深化力度。首先，风险保障的标准化、组合化和分拆化。应将保险产品中的保障范围进行细化，形成保障责任单一化、保障程度不一的多款产品，并对保额、免赔额、折旧率等设置不同的档次，从而形成系列的、标准化的基础产品，即将费用低廉的属于大众化需求的、责任单一的产品作为基本产品，而将费用昂贵的或并非一般人所需求的风险或责任的保障。单列出来作为附加险，以满足个性化的需求，然后被保险人根据自己的需求进行有效的产品购买组合；将个人健康意外与房屋贷款按揭保证险有效结合起来，以保护银行和贷款人家属权益的保险产品。我国产险公司楼宇按揭综合保险亟需进行分拆设计：应将这种一揽子保险分拆为房屋损失保险、还贷保证保险、健康意外保险，并解决好以下5个问题，防止保险公司的风险累积，或者是对消费者构成新的侵权行为：1.这三种保险组合投保时的费率厘定；2.退保时保费退还的计算基础是以末了责任为基础还是以满期责任为基础；3.退保时已支付的以整个保险期限的保费为基础计算的手续费的转回处理； 4.健康意外险投保的逆选择与对应的费率之间的关系；5.还贷保证险部分的费率与风险大小的对应关系。其次，风险保障的证券化。保险公司对长期业务、巨灾风险业务、同质化的大面积高风险业务都会产生风险保障证券化的需求，而这种类型的产品创新，有利于保险公司借助资本市场来满足自己的需求；也有利于为投资者提供更多的金融工具；在繁荣金融市场，还有利于银行在投资渠道受到限制以及在借贷的大背景下减少高存款率对银行构成的存款利息压力。再次，针对房贷险的“长险短做”所导致的实亏虚赢问题，实施风险保障的精算化。既有利于保险公司的稳健经营，也在一定程度上有利于防止被保险人的逆选择行为和道德风险的发生。
　　（五）建立房贷险产品创新机制
　　1．险种的开发
　　与成熟的美国房地产市场国家相比，目前我国与房贷险相配套的房地产保险品种较少，房屋产权保险、抵押保险、委托保险等险种市场目前还是空白。保险公司应结合我国国情，致力于开发设计保费更为合理、受投保人欢迎的险种。目前的险种设计主要是维护贷款人的利益，在房屋受损及购房者人身伤害后的补偿行为，转移了银行风险。但作为购房者，更关心的是在因意外而无法还款的情况下，房屋的保全问题。因此除了现有的险种之外，保险公司应积极发展真正的保证保险。由购房者支付一定数额的保费，当其因失业等问题而暂时无力偿还贷款时，由保险公司负责支付，购房者有收入时偿还保险公司垫付的资金。这样明确了权利和义务，可以提高购房者购买保险的积极性。同时开发信用保险，由银行支付保费，当处理抵押房屋仍无法弥补贷款损失时，从保险人那里获得补偿。另外，房贷险种、寿险险种的应用也应进一步得到加强。保险公司可以考虑在房贷寿险中增加一定数额的因意外伤害所致的间接损失给付。同时，现有房贷险合同的责任范围也有进一步完善的空间。
　　2．费率的多样化
　　目前我国的住房抵押贷款保证保险的费率只是根据投保年限的不同而有区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身的风险差异，事实上抵押贷款中高风险者和低风险者风险发生的概率肯定不同，如果将两者混淆在一起，收取较高费率，势必增加社会成本，也会影响到购房者的积极性。保险公司在研究人口增长、住房现有供给、住房新增供给和其他经济因素，以精确的数理统计方法，厘定出合乎我国实际情况的费率的基础上，应进行市场细分，分别计算不同风险发生的概率，区别对待不同投保人，制定相应的保险费率，以体现社会公平。
　　3．缴费方式的灵活性
　　在保费收取上，保险合同名义上规定保费“按年收取，每年结算”，但实际上，购房人必须一次缴清保费。目前住房贷款利率每年调整并由国家公布执行，而与此相关的保费却一次缴清。如果保费下调，投保人也无法要求保险公司清退己收取的多余部分保费。既然银行提供的是“按揭”贷款，那么保费也应相应地分年或逐月交费，以方便消费者。
　　4．营销手段的完善
　　针对目前我国居民保险意识不强、对保险的条款不了解问题，需要保险公司改进营销方式。在公司内部设计规范直销、保险代理人经纪人的营销体系、规模及政策和强化制约手段，提高保险营销人员的素质。同时积极开展同银行和房地产销售部门的合作，使抵押贷款保险深入人心。坚决纠正在向银行贷款时，银行选定保险公司，消费者没有选择权的不良现象。在销售方式创新上，大胆尝试网络保险，以快速便捷的方式实现房贷险在我国的发展。
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　　［作者简介］高广阔，复旦大学工商管理博士后，上海理工大学管理学院副教授；王彬，复旦大学金融研究院博士后。